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2014年长沙复地·崑玉国际营销执行方案

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内容提示: 复地· 崑玉国际——2014年营销执行方案 PART1本方案分四个部分:回顾: 2013营销回顾PART2PART3PART4预判: 2014市场预判展望: 2014目标展望未来: 2014营销计划 PART1: 2013营销回顾1-1: 销售回顾1 21-2: 客户回顾1-3: 推广回顾1-4: 年底突破回顾  2013年签约任务为8亿, 完成签约6亿, 完成率75%; 其中住宅4.19亿, 商铺1.5亿, 车位0.31亿;最后四个月的销售情况明显有大幅度提升, 是全年签约的46%。任务完成: 签约6亿, 任务完成75%1-1销售回顾类型类型套数套数面积( ㎡)( ㎡)签约金额( 亿)( 亿)住宅28037179.094.19商业572998.331.5车位199/0.31合计6 与竞品对比: 住宅成交套数仅...

文档格式:PPT| 浏览次数:0| 上传日期:2015-06-03 23:20:26| 文档星级:
复地· 崑玉国际——2014年营销执行方案 PART1本方案分四个部分:回顾: 2013营销回顾PART2PART3PART4预判: 2014市场预判展望: 2014目标展望未来: 2014营销计划 PART1: 2013营销回顾1-1: 销售回顾1 21-2: 客户回顾1-3: 推广回顾1-4: 年底突破回顾  2013年签约任务为8亿, 完成签约6亿, 完成率75%; 其中住宅4.19亿, 商铺1.5亿, 车位0.31亿;最后四个月的销售情况明显有大幅度提升, 是全年签约的46%。彩经彩票_[开户赠金]任务完成: 签约6亿, 任务完成75%1-1销售回顾类型类型套数套数面积( ㎡)( ㎡)签约金额( 亿)( 亿)住宅28037179.094.19商业572998.331.5车位199/0.31合计6 与竞品对比: 住宅成交套数仅次于北辰普宅, 面积排第三, 金额排第四项目签约套数成交面积( ㎡)成交金额(亿)成交均价( 元/㎡)复地崑玉国际270356104.0311312北辰三角洲普宅139117089915.02 8789 定江洋2538760.05 13018 潮宗御苑160281293.74 13296 华远华中心华远华中心10610628947289474 804.80 1658216582 潮潮宗复地北辰保利天健1-1销售回顾项目全年住宅成交270套, 面积35610㎡, 金额4.03亿, 成交均价11312元/㎡。 从套数看, 成交仅次于北辰普宅, 位列竞品第2位; 从面积看, 成交低于北辰普宅和保利, 位列第3位; 从金额看, 成交低于北辰、 华远、 保利, 位列竞品第4位。保利国际广场208380715.48 14394 万科紫台1321260.32 15052 保利西海岸106160591.83 11395 天健一平方英里180219902.01 9141 保利华远万科  6#90㎡户型库存较多, 上半年去化速率明显较快, 基本全部去化; 下半年去化以大户型为主, 4#、 5#基本售罄;住宅各楼栋去化情况: 90㎡户型上半年走量较快, 下半年以大户型去化为主1-1销售回顾 3#自开盘以来去化较为缓慢, 下半年不做重点推售, 基本停止销售; 7#自10月份以来去化明显加快, 四季度去化21套, 而前三个季度仅去化12套; 2#11月下旬低价开盘, 出现一波成交小高潮。 商铺销售情况: 商铺销售以一楼商铺为主, 大面积的一拖二去化缓慢2#1楼1拖21楼1楼1拖21拖2商铺推出111套, 面积9286.8平, 已经签约48套, 面积2627.16平, 去化率28.29%(按面积算)1楼总共79套, 面积3032.2平, 已经签约41套, 面积1411.05平, 去化率46.54%1拖2总共32套, 面积6254.6平, 已经签约7套, 面积1216.11平, 去化率19.44%1-1销售回顾商铺销控表3#4#1楼1拖25#1楼1拖26#1楼1拖27#1楼1拖28#1楼1拖2D#1楼1拖2S#1楼1拖2 销售小结小结:1、 2013年目标完成率75%, 与竞品相比较, 销量排在前列, 销售金额居中;2、 最后四个月的销售情况明显有大幅度提升, 是全年签约的46%;3、 上半年以小户型走量为主, 下半年存货基本都是滞销产品, 销售速度放缓;44、 剩余产品住宅为180㎡、 160㎡的毛坯及148㎡的精装产品, 商铺剩余产品主要剩余产品住宅为180㎡160㎡的毛坯及148㎡的精装产品商铺剩余产品主要1-1销售回顾为一拖二的产品, 所剩产品基本都为全年最为滞销产品;启示:1、 制定大户型销售政策: 促销政策, 销售激励政策等;2、 增加大户型来访量, 调整推广方向( 价值重新梳理) , 增加或调整推广渠道,提高目标客户;3、 继续加强线下渠道拓展和全员营销力度。 住宅成交客户地图: 长沙成交客户基本集中在项目周边2公里范围之内1-2客户回顾 成交客户区域: 开福区地缘性客户为主1-2客户回顾 成交客户以开福区为主, 其次是芙蓉区和岳麓区, 外地客户也占到一个不小的比例; 地州客户主要来自永州、 娄底和岳阳; 省外客户比较分散, 以北京最多, 大都来自于一线城市或者经济发达的城市。彩经彩票_[开户赠金]建议加强阵地推广, 持续拦截外地客户 成交客户职业: 成交客户以私营业主为主, 其次是医生, 银行等高收入行业1-2客户回顾 成交客户以私营业主为主, 其次是医生, 银行等高收入行业; 银行客户以中国银行和建设银行较多; 医院客户以湘雅医院客户最为集中; 其余客户来源较多的地比如政府、 事业单位、 国企客户则比较分散户则比较分散。建议线下渠道更具针对性, 做好圈层营销 成交客户渠道/专注点: 友介和路过为主, 最认可地段渠道没有打开:成交客户渠道以朋友介绍为主占44%, 其次是朋友路过占42%, 转介和大客户单位取得效果也比较明显, 线上推广显性效果较为一般般。1-2客户回顾品牌形象没有提升:成交客户主要看中项目的地段, 其次是品质和户型设计, 对项目的品质和品牌认知有一定程度的提升。彩经彩票_[开户赠金]建议线上推广提升品牌形象, 加强品牌认知 商业成交客户地图: 长沙成交客户基本集中在项目周边3公里范围之内1-2客户回顾 渠道和职业: 路过为主, 转介其次; 职业以私营业主为主1-2客户回顾 成交客户以路过为主, 其次是转介和住宅老业主自购; 成交客户以私营业主为主, 其余则来自于政府、 银行、 医院、 设计院、 事业单位等高收入单位。 成交客户小结1、 准度: 由于客户行业比较集中, 客户拓展和圈层活动可做重点突破;2、 宽度: 由于外地客户的购买力较高, 且占比达到26%, 因此可增加外地客户的拦截;1-2客户回顾3、 高度: 客户对项目品牌的认同仍然偏低, 需要持续以线上推广来树立项目的形象。 推广&活动: 下半年推盘集中, 大型活动起势, 线上推广和线下各渠道密集配合1-3推广回顾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售节点2013年4#内部加推3#内部加推商业首次开盘( 3#/5#/6#/7#/s#)商业加推( 2#/ 4#)住宅加推( 2#奇数层)活动节点活动节点商业加推( D#/ 内部认购8#)车位开盘业主回馈活动每月举办业主回馈活动每月举办, 到访有礼、 小型暖场活动、 节假日活动贯穿其中, 12月异域风情美食活动贯穿整月周末到访有礼小型暖场活动节假日活动贯穿其中12月异域风情美食活动贯穿整月周末促销节点10月7#年末促销, 2#低价推出5.4邵商圈层活动7.20湘商读书交流会推广渠道人民路户外持续全年、 9月文艺路口户外、 11月定王台户外、 11月公交站牌、 短信每周60万条持续, 网络硬广下半年密集发声6-9月广播电台、 8月电梯框架、 10月电视广告10月“国庆嘉年华”10.14中介交流11.2经济交流沙龙8.3维也纳钢琴之夜6.20销售精英沙龙11.20尊品杂志联展12.4D#专场推荐12.7财富沙龙12.8投融资沙龙12.10地产银企沙龙7.27上海遇见长沙系列活动—旗袍秀8.18上海遇见长沙系列活动—百乐门之夜9.10上海遇见长沙系列活动—舌尖上的上海晨报&晚报软文、 报花持续投放CALL客、 行销派单、 全员营销、 中介公司合作、 R20品牌房企活动巡展、 邵阳巡展 线上推广: 网络、 报广效果较好, 其他相对一般1-3推广回顾渠道成交占比来访占比渠道有效性网络840.00%10445.02%☆☆☆报广525.00%5021.65%☆☆☆户外315.00%4017.32%☆☆线上推广以网络和报广的成交占比最高, 户外其次;其他线上推广时间较短, 效果较为一般。彩经彩票_[开户赠金]建议线上可增加户外、 持续保持网络和报广的投放电台210.00%229.52%☆☆电视15.00%104.33%☆电梯15.00%52.16%☆合计201231100% 推广主题: 上半年以湘春门为主题, 市场反应平淡1-3推广回顾 推广主题: 下半年商业推广形象面世, 市场影响力提升1-3推广回顾 推广主题: 年末促销, 低价推出吸引关注1-3推广回顾  朋友介绍成交占比为43.56%, 路过成交占比为36.2%, 两者占到总成交量的80%; Call客、 大客户单位、 转介线下渠道效果较好, 建议持续进行。线下渠道: 朋友介绍效果最佳, 转介效果凸显1-3推广回顾渠道成交占比来访占比渠道有效性CALL30.92%451.95%☆☆☆楼体字30.92%281.22%☆☆行销带客10.31%873.78%☆建议可增加Call客和中介、 大客户单位洽谈的力度网易带客00.00%462.00%朋友介绍14243.56%44019.11%☆☆☆☆☆大客户103.07%150.65%☆☆☆☆外展10.31%80.35%☆☆路过11736.20%105745.90%☆☆☆☆☆围挡103.07%35915.59%☆☆☆短信10.31%1154.99%☆转介3510.74%934.04%☆☆☆☆☆活动资源20.61%100.43%☆☆合计325100%2303100% 1、 3月30日-31日业主回馈抽奖,一共到场客户约240人, 活动期间老带新成交1套成交。3、 4月13日业主生日专场活动,当日到场业主9组约30人。2、 3月7日-9日妇女节美甲活动,期间到场客户仅20人。活动: 上半年以小型活动为主, 为现场制造氛围1-3推广回顾4、 5月4日邵阳商会圈层活动, 到场约70人, 留电仅1个, 意向偏低。5、 5月12日与索菲亚合作的资源嫁接的活动, 对项目进行宣传。6、 5月25日业主电影专场, 客户参与度较高。彩经彩票_[开户赠金] 活动: 下半年“上海遇见长沙之旗袍暗香” 大型活动为项目起势1-3推广回顾时间: 2013年7月27日晚上7点-10点地点: 复地崑玉国际营销中心效果: 签到嘉宾约150组, 200余人, 因为现场包装也比较有特色, 引得不少路人围观。 整个活动现场气氛十分火爆, 很多客户都站着看完了整个活动。 活动: “上海遇见长沙之百乐门之夜”1-3推广回顾时间: 2013年8月18日晚上7点-9点地点: 复地崑玉国际营销中心对面挪亚游轮效果: 活动到场客户约500余人, 在江边停留观看的人数更是络绎不绝。 活动: “上海遇见长沙之百乐门之夜”1-3推广回顾时间: 2013年9月7日晚上7点-9点地点: 复地崑玉国际商业街展示区效果: 活动到场客户约300余人, 更是吸引了各路人驻足观看。 1、 10月14日同行交流会活动: 四季度以圈层和推荐活动为主, 增加意向客户量1-3推广回顾2、 10月26日钢琴演奏3、 11月8日合作方答谢晚宴4、 12月7日财富沙龙5、 12月8日投融资沙龙6、 12月10日地产银企交流沙龙 现场展示: 现场主打海派风格, 展示升级, 销售物料增加1-3推广回顾 推广小结1-3推广回顾1、 推广主题鲜明, 提升了项目在市场影响力;2、 上半年推广较少, 基本以现场的暖场活动和优惠政策促进现场的成交;3、 下半年系列大活动为项目起势, 配合各推广, 在短时间内聚集了足够人气, 老带新成交客户也有个明显增长;带新成交客户也有个明显增长;4、 四季度以来市场明显进入淡季, 同行转介和各类圈层活动, 有效增加现场意向客户, 并转化成交。 市场遇冷, 价格战升级1-4年末冲刺1、 11月份开始, 长沙进入深秋和初冬, 天气转冷, 客户约访困难;2、 三中全会的召开, 开征“房产税” 等传闻影响, 客户对于未来房地产走势不确定性预期加重;3、 且目前银行房贷利率进一步上调, 增加购房成本, 客户观望情绪日益浓厚, 出手更谨慎;4、 各大品牌开发商也纷纷推出降价促销政策:首当其冲: 北辰三角洲定江洋------首付1成+首付6成送宝马MINI首当其冲: 北辰三角洲定江洋------首付1成+首付6成送宝马MINI 目前北辰三角洲普宅也已经开始实施最低首付一层优惠政策。彩经彩票_[开户赠金]紧随其后: 万科------团购最高优惠8万、 保利-----西海岸6998起推出时间: 两家几乎同时推出促销政策。 11月18日万科公告长沙“明天将有大事件” , 19日万科全系产品促销(紫台除外) 。 19日晚保利西海岸即通过微信、 QQ等释放6998起信息。 产品滞销, 任务艰巨1-4年末冲刺距离全年保底7个亿的销售任务, 截止到9月底, 还差3.2个亿, 而之前9个月才完成3.8个亿, 意味着最后一个季度需要完成前三个季度的84%的量, 任务艰巨;而所剩的住宅产品主要集中在180㎡的大户型及148㎡的精装, 是全年最为滞销的住宅产品;商铺至开盘之后, 基本停滞。栋号总量认购情况库存情况开盘时间 套数面积( ㎡)金额( 万元)套数面积( ㎡)金额( 万元)套数面积( ㎡)金额( 万元)月均去化3栋13.5. 17231354 398121427353455158 28619 3635734栋13.3. 609581117274978209691111761203675栋 12.11. 6089241034859877610192114815657栋12.7. 11617232 2537840594286617611290 1671738栋12.7. 1161042814643108979413456863411877合计76499303 101908270350674545549464236 56453 抢占市场先机, 促销先行1-4年末冲刺10月开始秋收行动针对尾货7#促销每套减500元/㎡, 迅速提升了7#的去化;11月开展暖冬行动促销升级, 各产品均加入促销行列:a) 3#面价提升12万/套挤压其他产品去化;bb) 7#促销升级为减1000元/㎡;促销升级为减1) 价格策略调整c)2#入市以9600元/㎡ 的抄底价格开盘, 针对团购客户还有额外9.7折;d) 商铺在底价的基础上进行总裁折扣9.8折优惠;e) 车位以低于市场的15元/个价格开盘, 并且实行信用卡分期付款政策;f)住宅及商铺全部推出一成首付策略拉低门槛。 多产品线补货冲量, 不断制造热销1-4年末冲刺2) 销售策略调整东地块车位开盘2#基数层开盘商业D#加推商业2#、 4#加推11月2日11月22日12月6日12月11日12月23日12月31日西地块车位开盘时间销售节点11月2日商业加推( 2#、 4#)11月22日住宅开盘( 2#奇数层)12月6日东地块车位开盘12月11日商业加推( D#)12月23日西地块车位开盘12月1日-31日每周末特惠房源促销 线上主题直白, 线下全面加强1-4年末冲刺•大客户:针对8#、 D#的商铺进行“铺王” 专场推介会, 引导大客户进行整栋的购买, 或者引导散客拼团进行购买。•全员营销:住宅: 客户完成签约且按揭资料齐全, 即给予10000元/套奖励; 一楼商铺: 客户完成签约且按揭资料齐全, 即给予3) 线下渠道配合成交金额的千分之五奖励; 一拖二商铺: 客户完成签约且按揭资料齐全, 即给予成交金额的百分之一奖励;已联系76个楼盘共186个置业顾问, 累计带客60批, 成交30批。•二三级联动:目前正在联系门店64家, 58家已签署协议, 14家处于带客状态, 基本上都是项目区域内中介门店, 总共带客35批, 成交5批。 多场活动, 展示配合, 营造现场气氛1-4年末冲刺时间活动11月2日经济交流会( 工业协会、 商业协会、 经理人协会、 湘商研究会的企业巨头及成功人士)合作方答谢晚宴大客户单位电影专场( 湘雅、 建行)尊品杂志联展D#专场推荐会( 同行)“湖湘财富沙龙” ( 长沙企业业主、 高管)湖湘财富沙龙( 长沙企业业主、 高管)邵阳商会“助力发展, 理性融资” ( 邵商会员、 北京银行)长沙房地产商会活动( 商会成员)巴西烧烤美食节11月8日11月16日11月20-22日12月4日12月7日月 日12月8日12月10日12月15日4) 现场活动造势 年末冲刺总结1-4年末冲刺热销四大启示principle 灵活运用合理的价格及优惠政策灵活运用合理的价格及优惠政策, 撬动市场( 优惠促销, 抢占市场)撬动市场( 优惠促销抢占市场)11。多频次加推, 小步快跑, 不断制造市场热销( 多产品线补货冲量)2。线上主题直白, 线下全面加强( 渠道充足, 全员营销)3。多场活动带足诚意客户, 现场展示配合制造气氛( 广撒网, 做人气)4。 PART2: 2014市场预判2-1: 宏观市场分析2 22-2: 长沙市场分析2-3: 竞争市场分析 加快房地产税立法并适时推进改革。——第十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 ( 18条)分析: 适时就可能是随时, 全面落实的房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间。 另外, 此税种改变,对大户型的投资置业会影响较大。建立公开规范的住房公积金制度, 改进住房公积金提取、 使用、 监管机制。——第十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 ( 45条)第十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 ( 45条)分析: 公积金制度将进行调整和优化, 尤其是提取和使用方面更加宽松化、 便民化。宏观政策支持刚需抑制投资性需求, 置业投资者将更加谨慎2-2宏观市场从严合理供给城市建设用地, 提高城市土地利用率。——第十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 ( 45条)分析: 城市建设用地供给将更审批严格, 也将更有计划和效率, 会加大城市更新( 旧改) 的力度。长沙新政落实, 首套房90㎡以上二套房首付最低65%。——11月29日, 《中国人民银行长沙中心支行通知》分析: 首套房在90㎡(不含)以上的家庭, 在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。导致置业者购房更谨慎。 市场成交产品结构平稳, 刚需类产品主导市场2-2长沙市场 市场成交产品去化量分析: 90-140产品仍为长沙市场主流去化产品最近12个月销售情况看, 60-144面积段占总销售面积的81%; 144㎡以上面积段销售面积仅占14%户型面积面积( 万㎡)销售面积占比销售额(亿元)均价(元/㎡)60㎡以下734.71%48.91 6699 60 90㎡60-90㎡34434422 19%22.19%188 50188.50 54805480 2-2长沙市场90-120㎡50032.26%279.66 5593 120-144㎡41726.90%226.05 5421 144-180㎡1076.90%64.80 6056 180-200㎡171.10%12.11 7122 200-240㎡241.55%18.99 7912 240㎡以上684.39%75.94 11168 总计1550100.00%914.95 5903 价格破万产品销售6916套, 市场占比4.6%单价区间( 元/㎡)销售套数销售面积套数所占比例面积(㎡)所占比例4000以下4000~45004500~50005000~55005500 60005500~60006000~65006500~70007000~75007500~80008000~85008500~90009000-1000010000-1200012000-1500015000以上合计147757282845213029198921989217450143881352012528890448257364346225968581493259.89%4.88%5.66%8.73%13 32%13.32%11.69%9.64%9.05%8.39%5.96%3.23%4.93%2.32%1.74%0.57%100%162802177121392801313519011951072195107217835111452145134047612815159412955043297500953564292966731666531550334110.50%4.97%5.99%8.72%12 58%12.58%11.50%9.37%8.65%8.27%6.07%3.25%4.84%2.30%1.91%1.07%100%2-2长沙市场 户型面积库存面积( 万㎡)库存金额(亿元)按面积库存去化时间( 月)≤60㎡105 70 17.260-90㎡171 96 5.9790-120㎡226 122 5.41≤60㎡库存面积( ㎡)60-90㎡90-120㎡面积段库存面积( 万㎡)市场存量产品90-120㎡库存去化压力最小, 其次为120-144㎡段2-2长沙市场120-144㎡293 1618.43144-180㎡163 98 18.29180-200㎡39 27 27.74200-240㎡50 38 24.91240-280㎡31 28 16.98≥280㎡105 118 27.37总计1183 1579.16144-180㎡180-200㎡200-240㎡240-280㎡≥280㎡120-144㎡ 总价区间( 万元/套)25以下25-3535-4545-5555-6565-8080-9090-110110-130130-150150以上合计库存面积面积(㎡)140 88 114 120 113 194 71 85 59 30 169 1183 所占比例11.81%7.45%9.67%10.18%9.55%16.40%6.01%7.14%4.96%2.53%14.29%100.00%≤2525-3535-45总价段( 万元)库存面积( 万㎡)库存去化时间( 月)21.76 10.09 7.52 价格去化分析: 总价为110-150万产品段库存压力最小2-2长沙市场45-5555-6565-8080-9090-110110-130130-150≥1505.63 5.43 7.22 9.26 9.59 12.07 20.08 33.60 1.从存量看: 144平以上产品库存压力最大, 90-140平产品库存去化压力最小。市场小结: 宏观调控持续, 市场刚需当道, 破万产品年销量逼近7000套2-2长沙市场2.从去化量看: 90-140产品仍为长沙市场的主流去化产品。3.从价格去化情况看: 价格破万产品销量6916套, 总价为110-150万产品段库存压力最小。 去化面积段:90-144㎡约占总销售面积53%, 144-240平占比仅15.64%户型面积面积( ㎡)占比销售额(万元)均价(元/㎡)60㎡以下368534.83%28695 7786 60-90㎡8593711.26%62746 7301 低价中小面积产品与高价超大面积产品去化较好, 高价中大等面积产品去化艰难2-3滨江竞品90-120㎡21444928.10%153086 7139 120-144㎡18985924.88%157135 8276 144-180㎡715829.38%73909 10325 180-200㎡196032.57%23542 12009 200-240㎡281583.69%37808 13427 240㎡以上11665815.29%167334 14344 总计763099100.00%704254 9229 140㎡以上产品市场存量较大, 竞争异常激烈户型面积60㎡以下60-90㎡60 90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180-200㎡200-240㎡240㎡以上总计面积( ㎡)4321294372943771454843381081454308257632109167507576占比0.85%5.80%5.80%14.08%16.62%21.31%8.49%11.35%21.51%100.00%库存去化时间( 月)1.41 4.114.11 4.00 5.33 18.13 26.37 24.56 11.23 7.98 均价(元/㎡)9744 83218321 8635 11369 13872 10058 13139 16199 10960 库存分析:120-144㎡面积段去化速度仅次于60-90㎡产品段, 但价格实现度最好, 144平以上去化压力最大2-3滨江竞品 项目主要竞品分布北辰三角洲城市综合体住宅本案湘江边高端楼盘地图2-3滨江竞品复地崑玉国际华远华中心保利国际广场万科紫台潮宗御苑湘江岸, 大品牌开发商占踞要塞,各项目在竞争中形成共生, 共同定义湘江豪宅价值观, 竞品主要集中在湘江东岸一线上, 竞争激烈保利西海岸 保利国际广场: 13年去化208套, 余货536套, 预计14年9月A6入市, 222套, 面积131-172㎡A1栋(住宅)A2栋( 住宅)A3栋( 住宅)( 住宅)B1栋( 公寓、 商业)栋号总套数销售率剩余套数均价户型面积段( ㎡)A318723%4316276211-289A422158%12814358139-183A518778%14617068259-274A6222/222/131-172A720326%5313747135-1902-3滨江竞品物业类型城市综合体最早开盘时间2011-4物业高档住宅、 写字楼、 公寓、 商业街、 JW万豪酒店开发单位长沙南湖广场置业有限公司占地面积12万㎡建筑面积80万㎡容积率6.0总户数1600绿化率51%装修情况毛坯均价住宅15000元/㎡物业费2.2元/㎡/月A4栋( 住宅)A5栋( 住宅)A7栋( 住宅)A8栋( 住宅)B2栋B3栋A820481%16610742136-169合计100253%53614394135-289A6栋( 住宅) A8-4室2厅2卫-169㎡A4-4室2厅2卫-160㎡产品设计传统, 中规中矩, 无设计硬伤2-3滨江竞品 南北通透 入户花园设计, 可观江景 主卧套间设计, 次卧带飘窗 阳台可观江景入户花园设计 主卧套间设计 次卧和一书房带飘窗 北辰三角洲: 13年普宅去化1391套, 剩余2312套; 预计14年新推E6区SOHO住宅, 面积70-120㎡定江洋去化35套, 余货336套, 预计14年下半年新推D3#, 260套, 面积193-285㎡,物业类型物业构成开发单位占地面积容积率绿化率城市综合体写字楼、 公寓、 住宅底商、 集中式商业、 五星酒店长沙北辰房地产开发有限公司110万㎡4.250%普宅组团9000元/㎡, 定江洋组团13000元/㎡香港凯达环球最早开盘时间2010-4建筑面积总户数装修情况537万㎡新批预售4382户毛坯价格物业费2.00元/㎡/月建筑设计施工单位北京建工集团有限公司2-3滨江竞品项目2013年余货总套数销售率剩余套数均价( 元/㎡)户型面积( ㎡)北辰定江洋D1 4#2401%23714071193—285D2 5#15034%9912898182—200合计北辰普宅E3 1#29665%1048989100-138E3 2#21225%1609170106-179E3 3#26423%203899690-169E3 4#159025%1341788249-59E3 5#35268%778994107-136E3 6#3528%3148513107-136D2区132291%1138849106-197合计477845%2648878949-285 类豪宅设计, N+1产品, 户型公共空间舒适度低E3区-4室2厅2卫-172㎡E3区-4室2厅2卫-182㎡2-3滨江竞品 2个卧室带飘窗 厨房生活阳台、 储藏间餐厅无阳台 书房和次卧均带飘窗 主卧可设计成大套间 餐厅无阳台 ABCDD项目2013年余货总套数销售率剩余套数均价面积潮宗御苑A、 B、 C50444%28313296145-215合计潮宗御苑: 13年去化160套, 剩余283套, 2014年无新货入市2-3滨江竞品物业类型城市综合体最早开盘时间2012-8物业构成公寓、 商业、 超高层住宅开发单位湖南东建房地产开发有限公司占地面积1.2万㎡建筑面积14.6万㎡容积率9总户数804户绿化率30%装修情况毛坯价格13000元/㎡物业费2.9元/㎡/月车位配比1:0.6梯户比2T3 4室2厅2卫-161㎡4室2厅3卫-210㎡江景面为项目最大买点, 户型设计景观最大化, 户型异形多2-3滨江竞品 入户花园设计 主卧带阳台 主卧和书房均带景观阳台 入户花园设计 双套间设计 物业类型物业构成开发单位占地面积容积率绿化率价格城市综合体高层住宅、 公寓、 集中式商业、 君悦酒店、 5A甲级写字楼、 SOHO办公长沙橘韵投资有限公司6170平方米10.5( 北区)20%16000元/㎡最早开盘时间2012-4建筑面积总户数装修情况物业费650141平方米住宅282精装标准: 5000元/㎡4.8元/㎡/月车位配比/梯户比2T3华远华中心: 13年去化106套, 剩余50套, 2014年新推公寓入市2-3滨江竞品项目栋号套数销售率剩余套数均价面积华远华中心A、 B28282%5016582214-313 1-3滨江竞品地段为项目核心卖点, 户型设计豪宅感强, 全屋精装A2:5室2厅4卫-250㎡A3:4室2厅4卫-210㎡ 中西双厨 双套间设计, 主卧大套间 南北通透 观景大阳台 双套间设计 万科紫台: 13年去化23套, 剩余169套, 预计14年新推3#、 4#, 192套, 面积130-170㎡物业类型物业构成开发单位占地面积容积率绿化率城市综合体最早开盘时间2013-11住宅、 洋房、 集中商业长沙市万科房地产开发有限公司11.5万㎡2.3242%建筑面积总户数装修情况32.7万㎡1160约4000元/㎡价格北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业费高层3.58元/平方米·月洋房3.98元/平方米·月2-3滨江竞品车位个数/梯户比2T3栋号套数销售率剩余套数均价元/㎡户型面积1#9618%7915313143-1672#966%9013164143-167合计19216915052143-167 万科TOP系产品打造, 融合长沙人文为项目核心卖点, 户型功能空间设计较好1-3滨江竞品4室2厅2卫-167㎡3室2厅2卫-143㎡ 大面宽, 短进深 7米大阳台南北通透, 功能分区较好大面宽, 短进深 7米观景阳台 主卧套间设计 物业类型住宅、 商业、 公寓、 写字楼最早开盘时间2013-11-8晚建筑形态板搭结合、 超高层(40-46F)开发单位长沙市万科房地产开发有限公司,保利地产占地面积24万建筑面积143万方( 住宅67万、 商业48万)容积率4.75总户数/保利西海岸: 13年推出585套, 剩余385套,2-3滨江竞品绿化率32%装修情况/物业公司保利物业价格7000-12000元/㎡梯户比2T4, 蒂森克虏伯进口电梯施工单位中国建筑第八工程局有限公司2013年余货总套数销售率剩余套数均价元/㎡户型面积㎡A4#11357%4910850108-167A8#13659%5611739137-190B133683%280786977-109合计58528%161989577-190㎡ 江景面好, 横厅设计, 比较契合长沙客户的喜好1-3滨江竞品166㎡-5房2厅3卫188㎡-5房2厅4卫 南北通透 大横厅设计 主卧、 客厅、 餐厅可看江 客厅、 餐厅主卧观江 3套间设计 南北通透 包括本案在内, 滨江项目14年可售货量总共9054套, 货量充足项目余货套数新推套数14年可售套数面积区间( ㎡)复地崑玉国际333100433148-240保利国际广场536222758139-274北辰三角洲23121000331249-1972-3滨江竞品定江洋336260596180-285潮宗御苑2830283145-215华远华中心50050214-313万科紫台169192361130-170保利西海岸1613100326172-188合计418048749054 沿江竞品户型面积: 135-150㎡三房, 160-200㎡四房, 250㎡左右四房为主流100㎡110㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170㎡180㎡190㎡200㎡210㎡250㎡保利国际广场120㎡90㎡本案2-3滨江竞品两房三房四房北辰普宅华远华中心潮宗御苑保利西海岸北辰定江洋万科紫台五房 沿江竞品总价段: 200万左右产品成主流, 项目产品压力较大200万600万400万500万本案保利国际广场133 144㎡;133-144㎡;约110-135万/套138㎡;115-130万/套100万300万160-180㎡;约160-220万/套148㎡;约190-220/套240㎡;约320-360万/套136-150㎡;约160-200/套140-200㎡;约160-240万/套259-274㎡;约360-420万/套180 200㎡;180-200㎡;约220-280万/套2-3滨江竞品四房三房两房备注:保利西海岸北辰三角洲潮宗御苑华远华中心万科紫台167㎡;约210-260万/套170-190㎡;约150-200万/套145㎡;约180-220万/套249-285㎡;约310-400万/套138-151㎡;约150-180万/套161㎡;约170-200万/套215㎡;约260-280万/套260㎡;约360-420万/套315㎡;约360-420万/套137㎡;约130-150万/套五房167-188㎡约160-200万/套 1.基于竞品剩余货量而言: 2014年的供货面积段主要集中在120-160平, 且2013年的去化速度普遍偏慢, 建议本案明年应采取低价快走的营销模式, 避免陷入滨江豪宅集中价格战。2.基于竞品各面积段去化速度而言: 江边竞品140平以上的面积段整体去化缓竞品各面积段去化速度而言江2-3滨江竞品竞品分析小结: 滨江竞品供应覆盖全年各时段, 价格战不可避免, 本案地段优势渐显, 建议低价快走。竞品平以的面积段体去化缓慢, 而本案面积段正好处于该区间内, 加快推售节奏, 避免陷入江景高层的集中PK区。3.基于竞品核心卖点而言: 江边竞品普遍以过硬的品牌、 顶级的配套、 便利的交通、 核心的地段和奢华的装修作为卖点, 同时也是竞争优势, 而本案在地段上优势渐涨, 需市场证言价值以作项目驱动。 PART3: 2014目标展望3-1: 目标盘点3 23-2: 价值梳理 3-1目标盘点1) 看目标全年总计7个亿的目标全年总计:7个亿的目标 3-1目标盘点类别栋号总套数剩余套数面积( ㎡)均价( 元/㎡)金额( 万)住宅1#1001002401500036000 2#120861601000013760 3#1721561801180033134 4#609160115001656 2) 看供应全年供应量全年供应量5#60114810500155 7#11647148140009738 商业C#77687 396482723 已推111405302 29550 15666 车位东地块414253/15 3795 西地块474474/167584 合计124212 2014年, 总计12个亿的货量, 其中新推货量仅1#3.6个亿, 库存货值8.4个亿 3-1目标盘点3) 看任务7亿目标分解7亿目标分解产品楼栋成交套数面积( ㎡)2401601801601481486875302均价成交金额( 万元)7200 13760 8071 1656 155 9738 2723156663795758470349( 元/㎡)150001000011800115001050014000396482955015161#2#3#4#5#7#C#已推东地块西地块2086389147740253474住宅商业车位//合计 复地崑玉国际2014年度总体目标7个亿目标, 跑量稳价, 以名稳利复地魅力的复地魅力的需进一步升华和扩张进步升华和扩张确定本案目标, 但要成功还得看自身! 品牌价值——文化复地, 海派精工3-2价值梳理复星集团复星集团钢铁钢铁公益公益公益公益金融金融医药医药地产地产教育教育复星集团:中国最大、 综合实力最稳健的综合类民营企业, 具有国际化视野;资金雄厚, 总管理资产超过2000亿元;深耕上海21年, 全国地产20强;复地集团:复星集团创始成员之一, 中国第一批地产公司驰名商标, 专注高端休闲休闲商会商会医疗医疗豪宅21载;中国地产百强、 高端地产营造专家。 18年15城50余盘, 复地“以人为蓝图” 的开发理念, 中国房地产业第一开发阵营, 上海市开发企业50强前三位。 地段价值——市核心区, 占据长沙CBD, 坐拥湘江3-2价值梳理三环二环优势: 共享长沙消费场、 资本场、 文化场, 黄金中枢长沙历史与未来交汇点。优势: 5分钟东通芙蓉路; 8分钟南至五一核心商圈; 10分钟北达两馆一厅; 15分钟直抵央一环区CBD优势: 坐湘江、 望麓山, 坐拥城市江山稀缺资;比邻中央商务区; 衔接长沙北城商业核心优势: 双地铁口; 扼守营盘路过江隧道; 座镇湘江大道, 纵览江景通达南北优势: 长沙古城公馆群, 自古贵族领地; 老长沙湘春门, 延续历史文脉 地段价值——四星报喜3-2价值梳理开福寺文化产业园北边: 广电、 湘绣、 开福寺为开福区三大文化品牌! 围绕开福寺打造产业园区西边: 市中心、 湘江边高端餐饮集群已成规模; 万达写字楼集群支撑大CBD五一商圈金融生态区CBD概念东边: 规划1800亩土地, 约300万平米建面, 写字楼、 商业为主; 绿地、 华创、 富兴下半年陆续入市, 泊富、 华尔街中心、 天健持续热销, 区域规划兑现中; 开福区整体金融中心的规划, 大CBD指日可待。南边: 五一广场,省级心脏商圈, 年消费近百亿 地段价值——城心要地, 配套齐全3-2价值梳理教育配套: 周南中学、 明德中学长沙名校之一;医疗配套: 湘雅附一医院、 中医附谈资本, 谈交通, 谈消费, 谈医疗, 他都是城市的“意见领袖” !二、 第四医院、 长沙中山医院、 中 心医院分院、 中南大学湘雅医院等;商业配套: 五一商圈、 黄兴路商圈、百联东方广场、 春天百货、 王府井、中山商业广场等;科教配套: 湖南省博物馆、 长沙市博物馆、 长沙市青少年宫等、 两馆一厅。湘雅医院 地段价值——两纵两横一地铁3-2价值梳理10分钟后, 城南见; 3分钟后, 河西见;16条公交线路+双地铁口+过江隧道+湘江大道+5分钟东通芙蓉路, 轻松畅快的出行, 能让人真正懂得自由的意义湘江中路韶山路湘雅路站芙蓉路五一大道湘春路营盘路隧道地铁一号线营盘路站 产品价值——新奢侈主义, 豪宅专属3-2价值梳理建筑设计: 市中心稀缺2梯2户纯板结构, 南北通透, 通风采光极佳, 赠送面积最高达24㎡;园林景观: 集中式绿化, 绿化率达到40%, 树木全部采用全冠移植, 入住即可享受成熟园林景观, 主动退让红线10余米, 设计临主干道林荫公园, 让业主居住更加休闲舒适 产品价值——海派精工, 品质保障3-2价值梳理三大堂、 高地物业、 智能化系统( 三重安防、 智能信报箱、 耶鲁指纹锁) 、 集中绿地、 断桥+low-e、 东芝中央空调赠送、 复地海派精工细节 产品价值——高端大盘, 内配丰富3-2价值梳理泛会所式商街 长沙“新天地”国际五星万豪酒店旗舰店顶级配套, 家门口高端会客厅 价值升级——瞰江楼王, 看得见的升值潜力3-2价值梳理1#瞰江楼王即将推出, 项目整体价值升级黄兴北路 + 地铁1号线+五一商圈北扩 3-2价值梳理品牌文化文化复地, 海派精工资源中央资源中央市核心区市核心区, 四星报喜四星报喜核心价值核心价值最中央, 最宜居高端品质海派精工, 豪宅专属瞰江楼王1#瞰江楼王面世潜力呈现黄兴北路+地铁+五一商圈北扩升级价值 PART4: 2014营销计划4-1: 营销策略4 24-2: 执行计划 4-1营销策略2014复地崑玉国际3重奏3新3新, 1火, 12计1火12计[[]]新产品新形象新优惠现场火爆每月一个活动主题 4-1营销策略3重奏解析:[3新]新产品: 上半年尾货重新包装重新亮相, 下半年1#楼王亮相引爆市场新形象: 围绕1#楼王推出打造瞰江豪宅形象的升级新优惠: 优惠体系重新包装, 根据节点命名推出[1火]通过现场包装, 上门有礼、 成交有礼等, 制造现场吃喝玩乐火爆气氛[12计]每个月都围绕一个活动主题展开 2014年, 此刻 展开!4-1营销策略 2014年推盘策略一季度1月2月5月7月8月10月12月3月4月6月9月11月二季度三季度四季度4-1营销策略1#首批开盘3#认筹3#开盘, 1#认筹2#、 7#清盘2#偶数层认筹2#偶数层加推持续销售上半年, 主要以3#楼王作为价格标杆, 挤压2#、 7#的尾货去化, 实现清盘;三季度, 利用1#楼王的面世引爆市场, 从而带动3#的去化;四季度, 1#首批开盘实现热销;商业主要是以大户型一拖二为主, 贯穿全年销售, 不做线上推广, 拓展大客户为主商业持续销售 时间点: 201 3年2月—5月任务点: 2#、 7#尾货清盘第二步: 二期战时间点: 201 3.6-9月任务点: 1 #楼王的起势, 带动3#的去化2014年战略布局4-1营销策略第一步: 一期战第三步: 三期战时间点: 201 3年10月—1 2月任务点: 1 #楼王首批开盘+持续销售 2014年营销主线2014年营销主线: 以1#楼王产品带动销售两大产品尾货148-180㎡1#瞰江楼王连接两大产品的纽带4-1营销策略爱 与家2014, Top Family年2014, 第一家庭年 Tactical ExplanationsTactical Explanations分阶段战术详解 销售点2014年战略总控图1月5月7月12月2月8月10月3月4月6月9月11月2014年2#偶数层加推3#开盘一期战二期战三期战战略点2#、 7#尾货清盘1#开盘3-2营销总控图事件点2—5月2月, 第一家庭的第一关怀3月, 因为爱, 给您关怀4月, 因为爱时尚5月, 因为爱生活谨献给复地第一家庭推广点* 2#、 7#尾货清盘营销点* 3#借势开盘* 1#强势推出第一家庭的第一关怀第一家庭, 复地恒久6—9月6月, 一切以家族为中心7月, 复地入湘3年, 只为Top Family8月, 因为爱情9月, 因为爱, 才有家10—12月10月, 因为爱, 所以给你最好的11月, 因为爱自己12月, 因为爱, 所以恒久 第一战, 2#、 7#尾货清盘2月—5月底推广重点: 价值的升级, 凸显性价比3-4营销执行销售重点: 160毛坯及148精装的去化核心重点1、 打造3#楼王产品, 提升形象2、 2#、 7#尾货清盘 阶段任务: 2#二批加推+2#、 7#清盘时间: 2014年2月—5月2月3月4月5月3-4营销执行2#二批蓄客2#二批开盘2#、 7#清盘将3#重新打造, 从而提升形象, 树立价格标杆;2#二批房源重新蓄客, 将所有的优惠价格包装成开盘底价;通过3#的价格及形象提升, 挤压2#、 7#尾货的去化。 3-4营销执行3#形象打造——从产品上给客户一个特色将3#高楼层的部分房源, 打造出4套复式楼, 180㎡变成360㎡的复式;做出一套复式楼样板房; 一期战主题第 一 家 庭 的 第 一 关 怀章法: 从营销、 推广到活动及大客户始终贯穿一期主题3-4营销执行 2月14日, 元宵节+情人节活动目的:打响开年的头炮, 制造新年声势;为返乡客户提供一个温暖爱感觉元宵节+情人节2.142.14日 日3-4营销执行2 月 , 第一家庭的第一关怀 3 月 , 因 为 爱, 给您关怀3月8日: 妇女节——公益活动, 关爱妇女, 送红丝带3月12日: 植树节——现场送树苗、 杜鹃花种子、 盆栽( 杜鹃花: 长沙市花)活动目的:利用活动节点, 释放2#二批开盘优惠;妇 女节+ 植树节3 3月 月3-4营销执行 4月 , 因 为 爱时尚主题: 复地崑玉国际—“Folli Follie时尚奢华1元拍卖会”地点: 复地崑玉国际营销中心内容: 在项目现场, 将Folli Follie冬季时尚潮流商品现场进行展示, 包括首饰、 手表及时尚配饰等, 并且以1元的超低起价进行现场起拍。Folli Follie时尚拍卖会4 4月 月3-4营销执行 5 月 , 因 为 爱生活利用5月多节点的月份, 将黄金周及母亲节充分进行利用, 配合清盘做出相应的促销政策。利用“因为爱生活” 活动主题贯穿, 利用圣诞优惠的形式送出“黄金大礼包” ,赠送上海游, 刺激客户;不单纯只做母亲节活动, 而是做成一周的促销, 配合” 时尚辣妈” 等暖场活动及商业街消费刺激客户。购房除指定优惠外还可获得商业街购物券, 复地送一份温暖的礼物给母亲。活动目的:黄金 周 促销+ 母亲周 促销5 5月 月3-4营销执行参与对象:前期对价格有一定抗性客户;前期意向客户。利用节日节点提升销售噱头;利用多层次的优惠层级, 刺激清盘, 制造噱头,引发客户关注, 为后期蓄客做好准备。因为爱生活+后续报道——通过滚动促销, 预热人气, 刺激销售 第二战, 1#起势, 3#开盘6月—9月底推广重点: 1#瞰江楼王刷新项目形象3-4营销执行销售重点: 3#重新认筹开盘核心重点1、 瞰江楼王面世, 刷新项目价值2、 3#借势, 重新蓄客开盘 阶段任务: 1#起势, 3#借势开盘时间: 2013年6月——2013年9月6月7月8月9月3-4营销执行3#蓄客3#开盘, 1#认筹1#楼王起势, 6月份开始前期炒作;3#借势楼王的推广, 重新包装启动认筹, 开盘。3#价格下调至低价开盘, 促进热销, 为1#认筹制造市场口碑 二期战主题第 一 家 庭 ,复 地 永 恒章法: 从营销、 推广到活动及大客户始终贯穿二期主题3-4营销执行 6月 , 一切 以家为 中 心由于6月儿童节、 端午和父亲节正好是一半月时间, 我们可利用这个节点, 推出“家族月” 活动, 配合小型暖场活动, 把启动3#认筹。此阶段可结合1#楼王的预热宣传, 将端午节点放大, 线下联合大客户拓展;活动目的活动目的:儿童节+端午+父亲节“家族月”6.16.1- -6.156.15日 日3-4营销执行邀约对象:3#意向客户;前期老业主;大客户单位活动意向客户;•利用年中的促销, 为清盘做最后冲刺;•结合“家族月” 启动3#认筹, 同时后期楼王产品预热。一切以家族为中心+后续报道——刺激认筹 7月 , 复地入 湘3 年, 只 为 Top Family以标杆业主、 客户领袖组织一场Top明星家庭见面会。利用家庭见面会宣布复地崑玉国际的未来规划及蓝图, 描绘未来的发展。建议嘉宾: 汪涵夫妻或李湘一家建议地点: 复地外滩十六铺商业街活动目的:打响下半年的头炮•打响下半年的头炮, 制造楼王声势;制造楼王声势明星家庭见面会+1#楼及写字楼发布会7 7月 月3-4营销执行邀约对象:大户型意向客户;前期老业主;大客户单位活动意向客户;被活动吸引客户。•高举开局+后期营销维护, 形成今年的推广主线条。规划蓝图发布会+后续报道——通过事件活动, 传达Top Family的生活方式, 通过老客户滚动新客户 8月 , 因 为 爱情8 8月 月3-4营销执行利用七夕情人节, 举办百人婚纱派对, 为3#开盘及1#认筹启动预热。建议嘉宾: 邀请50对新人, 举办婚纱派对建议地点: 风帆广场活动目的:为1#的面世•为1#的面世, 持续炒作, 从而带动3#的开盘热销;持续炒作从而带动3#的开盘热销七夕情人派对+认筹开盘邀约对象:大户型意向客户;前期老业主;大客户单位活动意向客户;被活动吸引客户。开盘+后续报道——通过事件活动, 传达Top Family的生活方式, 通过老客户滚动新客户 9月 , 因 为 爱才有家复地瞰江楼王样板房, 可以把现场及样板间的家庭感放大, 让客户已进入就倍感温馨。遵循原则: 客户可以在样板间自由参观体验, 品尝冷餐及饮品, 观看电影、 上网( ipad) 、 听歌,享受实际居住的感觉, 延长停留时间1 #楼王体 验型样板房开放9 9月 月3-4营销执行现场放置IPAD可供客户在参观的途中随意上网,品尝咖啡现场可设置小型儿童游乐区,在客户参观的途中,孩子可以放心游玩现场可放置懒人沙发,供客户躺坐,让客户完全放松在天地( 以上均可复制到营销中心)增加水吧功能,现场提供咖啡及冷餐供来宾品尝 四大攻击点利用项目产品优势打入市场, 通过大众传播媒介植入产品特征。主题: 谨献给复地第一家庭二期战推广渠道3-4营销执行攻击点1深入城市形象主干道户外软文电影贴片广告攻击点3深入现场形象销售大厅展示工地现场围墙样板示范区攻击点4深入项目形象户型折页价值展板项目楼书攻击点2深入区域形象巡展大客户拓展 第三战, 1#开盘, 持续销售10月—12月底推广重点: 1#瞰江楼王震撼推出3-4营销执行销售重点: 1#开盘核心重点1、 瞰江楼王面世, 刷新项目价值2、 1#持续热销 阶段任务: 1#楼王推出, 尾货持续销售时间: 2013年10月——2013年12月10月11月12月3-4营销执行1#开盘 三期战主题第 一 家 庭 ,复 地 恒 久章法: 从营销、 推广到活动及大客户始终贯穿三期主题3-4营销执行 1 0月 , 因 为 爱, 所以最好的给你主题: 复地崑玉国际—“豫园商城购物节”地点: 复地崑玉国际商业街展示区内容: 10月份, 在复地商业街展示区, 设立豫园商城展示区, 将豫园商城的核心产品、 文化进行展示,聘请模特穿着旗袍, 通过走秀等将豫园商城的核心产品进行展示; 同时设立豫园商城专场购物节为期一个周, 将现场布置成模拟豫园商城的大型卖场, 现场展示出豫园商城的核心产品, 包括珠宝首饰、 工艺品、生态食品、 服饰、 电器等百货; 将长沙的客户邀约到现场进行现场体验, 客户可以以低于长沙所有商场的长沙人、 上海人、 世界人共庆国庆1010月 月3-4营销执行价格购买到现场物品第一家庭, 世界家庭+后续报道——通过营销活动, 进行蓄客 1 1 月 , 因 为 爱自 己利用双11节点, 结合大客户拓展线, 挖掘客户资源, 进行双11促销;举办“因为爱自己” 促销活动, 凡活动期间购买复地房源, 只要家庭中有单身的均可获得指定优惠及双11礼包;由于这批客户家庭成员多, 还可配合单身派对等活动;同时还可开启网络购房通道, 利用淘宝双11热度, 炒热这批客户。活动目的活动目的:给自己TOP生活, 双11促销1111月 月3-4营销执行邀约对象:大客户客户资源;前期意向老业主;活动感兴趣客户。•利用双11的热度, 配合家族产品、 挖掘部分客户资源, 进行促销活动。因为爱自己——通过噱头营销, 进行前期剩余房源去化 1 2 月 , 因 为 爱, 所以恒久此次节点结合年末回馈, 举行圣诞促销, 可效仿今年成功的形式, 但战线可以拉长, 从12月初开始,结合2014年第一家庭的概念, 开展长沙复地公司总经理宴席, 成交客户均可获得圣诞大礼包或全家( 5人) Club Med之旅, 作为全年的完美落幕。活动目的活动目的:复地TOP生活, 由此展开1212月 月3-4营销执行邀约对象:意向客户;前期老业主;活动感兴趣客户。•利用圣诞及年底热点, 促性全年最后一波的促销,完成全年攻击, 将第一家庭概念贯彻到底。因为爱, 所以恒久——最后圣诞促销, 全年完美落幕 四大攻击点项目清盘期, 事件营销, 老带新、 口碑传播牵动销售。主题: 第一家庭, 复地恒久攻击点1攻击点1三期战推广渠道3-4营销执行深入城市印象主干道户外报广策源大客户渠道攻击点3深入现场印象工地现场围墙更换路旗更换楼体字更换新户型物料增加攻击点4深入项目印象1、 10月, 因为爱, 所以给你最好的2、 11月, 因为爱自己3、 12月, 因为爱, 所以恒久攻击点2深入区域印象短信 谢谢聆听!

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